Cyklický vývoj cen nemovitostí: proč realitní trh nikdy neroste donekonečna

Ceny nemovitostí se nikdy nepohybují lineárně. Stejně jako celá ekonomika prochází i realitní trh přirozenými cykly – obdobím růstu, stagnace i poklesu. Kdo chce na nemovitostech skutečně vydělávat, musí těmto fázím rozumět a dokázat odhadnout, v jaké části cyklu se právě nacházíme.

Čtyři fáze realitního cyklu

Vývoj cen a poptávky se opakuje ve čtyřech etapách – expanze, přesycení, recese a zotavení.

Exapnze přichází v době silné ekonomiky a rostoucí kupní síly. Poptávka po bytech převyšuje nabídku, ceny rychle stoupají a investoři začínají masivně stavět.
Když se na trh dostane příliš mnoho nových projektů, nastává přesycení. Nabídka převýší poptávku, růst cen se zastaví a vzniká tzv. realitní bublina.
Poté následuje recese – ceny i nájmy klesají, část stavebních projektů se zastaví a investoři vyčkávají.
A nakonec přichází zotavení, kdy se trh stabilizuje, poptávka opět roste a začíná nový cyklus růstu.

Jak se cykly projevují v české realitě

Podle údajů Českého statistického úřadu se ceny bytů v České republice od roku 2000 ztrojnásobily. Praha je dlouhodobě nejdražší, zatímco regiony jako Ústí nad Labem nebo Vysočina si zachovávají dostupnější úroveň.
Po prudkém růstu v letech 2014–2022 se trh začal ochlazovat – rostoucí úrokové sazby a přísnější hypotéky zpomalily poptávku. Zatímco v době expanze bylo běžné dvouciferné tempo růstu, nyní se trh nachází spíše v klidnější fázi konsolidace.

Z historického pohledu se ukazuje, že český trh kopíruje klasický ekonomický model:

2000–2003 – období růstu před vstupem do EU,
2008–2013 – výrazný pokles po finanční krizi,
2014–2021 – rychlá expanze, rekordní ceny,
2022–současnost – postupné zpomalení a stabilizace.

Co z toho plyne pro investory a majitele

Porozumění realitním cyklům pomáhá rozhodnout, kdy nakupovat a kdy prodávat. Období recese bývá ideální pro nákup, zatímco v době expanze lze výhodně prodávat nebo refinancovat.
Klíčové ukazatele, které stojí za sledování, jsou: počet hypoték, tempo růstu stavební aktivity, kupní síla domácností a vývoj cen za metr čtvereční.

Jak s trhem pracuje Prestige Group

Odborníci z Prestige Group sledují ekonomické cykly a přizpůsobují jim investiční i pronájemní strategie. Díky zkušenostem s pražským trhem dokážou klientům doporučit, kdy má smysl kupovat, kdy pronajímat a kdy naopak vyčkat.
Trh s nemovitostmi je sice cyklický, ale s profesionálním vedením se z každé fáze dá vytěžit maximum – a právě v tom spočívá síla spolupráce s odborníky.